Se l’Assemblea non approva il consuntivo…

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Se l’Assemblea non approva il consuntivo…

12 Settembre 2018 Consulenza in pillole 0

Buongiorno Dott. Mezzetti,
tra pochi giorni si terrà l’assemblea ordinaria annuale del mio condominio, da un confronto con gli altri condomini ritengo ci sia la concreta possibilità che il consuntivo non venga approvato.
Personalmente lo trovo controproducente, cosa succederebbe in tal caso?
L’amministratore sarebbe automaticamente decaduto?
Grazie
Annamaria

Buongiorno Annamaria,
la situazione che lei ci descrive è un caso limite, al quale si arriva solo a seguito di un rapporto non trasparente con l’amministratore.

Mi spiego. Di norma, l’amministratore incontra periodicamente i consiglieri del condominio con i quali si crea un rapporto di fiducia e condivisione delle decisioni. I Consiglieri, prima ancora degli altri condomini, ricevono il consuntivo e possono analizzarlo ed eventualmente riportare all’amministratore ogni eventuale segnalazione relativa ad errori o incongruenze.

Ora, perché si verifichi la situazione da lei descritta, deve essersi logorato questo rapporto.

A nulla vale la mancata approvazione del consuntivo, vista come una sorta di azione di protesta, in quanto la mancata approvazione del rendiconto non comporta di per sé la revoca dell’amministratore.
Si tratta unicamente di un segnale di sfiducia, di forte scontento, certamente conflittuale ma privo di effetti legali sul mandato ad amministrare.

L’amministratore (la cui figura è per vari aspetti legalmente riconducibile a quella del mandatario) cessa dall’incarico in seguito ad una revoca esplicita ovvero alla mancata riconferma con la, preferibilmente contestuale, nomina di un nuovo amministratore.

Nel caso siano evidenti errori nel consuntivo presentato dall’amministratore, i consiglieri o i condomini dovranno segnalarli per tempo in modo che l’amministratore possa sempre correggere e ripresentare il rendiconto. Ciò può essere fatto anche in Assemblea ma è auspicabile che avvenga prima in modo da ottimizzare i tempi a beneficio di tutti.

In sintesi, i condomini non soddisfatti del proprio amministratore devono, se lo ritengono opportuno, revocarlo e sostituirlo, piuttosto che decidere inutili e finte scorciatoie, quali la non approvazione del consuntivo, che non sono idonee alla risoluzione dei problemi condominiali e possono risultare strumentali solo a qualche condomino in mala fede (vedi ad es. i morosi).

Cosa succede se non si approva il consuntivo?

Di certo l’amministratore non potrà riscuotere le spese condominiali nella misura prevista nel rendiconto ma dovrà attenersi al recupero delle spese nella misura prevista dal preventivo a suo tempo approvato. In sostanza, quindi, non avrà modo di recuperare le somme relative al “conguaglio”. Non solo, mancherà anche, ad es., uno strumento utile per l’aggressione delle morosità (sempre per la parte relativa al conguaglio che potrebbe anche essere consistente).

In base all’art. 63 disp. att. c.c. infatti l’amministratore può ottenere un decreto ingiuntivo “in base allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea”.
Ipotizziamo infatti che nel suo condominio vi siano dei condomini abitualmente morosi, che in mala fede ostacolano l’approvazione del consuntivo per non pagare le spese dovute: l’amministratore potrebbe utilizzare il preventivo approvato per riscuotere i crediti condominiali.

Mi chiedo infine che intenzioni abbiano gli altri condomini in merito all’approvazione del preventivo per il prossimo anno, nel caso decidano di non approvare il consuntivo: sarebbe incoerente dare fiducia all’amministratore approvando il preventivo futuro. Nel caso, però, non lo facessero, paralizzerebbero la gestione condominiale con il rischio di distacco delle utenze elettriche o di azioni esecutive dei fornitori.

Il nostro consiglio è quello di confrontarvi e prendere una decisione definitiva: avete o non avete fiducia nel vostro amministratore? Questo è il quesito.

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